金融稳定政策导向②丨加快构建房地产业新发展模式
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周雪松
从中央经济工作会议到政府工作报告，再到近日召开的国务院金融委会议，房地产新的发展模式一再被提及。接受采访的专家认为，房地产相关配套政策需要调整好商品房和保障房结构，区分房地产的商品属性和投资属性，不能盲目扩张，供给过剩或需求不足须减量发展，要因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。
要发展壮大
多层次住房保障体系
3月18日，中国证监会官网发文称，深入推进公募REITs试点，抓紧推动保障性租赁住房公募REITs试点项目落地。推进保障性租赁住房REITs项目试点，是落实党中央、国务院关于加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举住房制度决策部署的有效政策工具。在专家看来，低收入群体住房问题的解决必须依赖于保障房建设，这方面的力度还须加大。中国可以通过发展壮大“多主体供给、多渠道保障”的多层次住房保障体系，并与股票等资本市场打通形成良性互动，进而促进经济发展和民生改善。
中指研究院指数事业部研究副总监徐跃进对表示，与市场化租赁住房的类REITs不同，保障性租赁住房公募REITs，是解决市场主体退出问题的一项有效措施。目前，保障性租赁住房“融投管退”发展模式的雏形已经逐渐明晰。加快推进相关支持政策的落地，尤其是公募REITs退出渠道的落实，能够有效提升市场主体参与保障性租赁住房发展的积极性，推动保障性租赁住房的快速发展。
中指研究院企业事业部分析师杨骁表示，中央经济工作会议明确提出房地产业要“探索新的发展模式”。政府工作报告也明确指出“探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场”。3月16日，金融委会议“提出向新发展模式转型的配套措施”。预计房地产新的发展模式配套措施将出台，会在金融、税收等方面对房企探索新的发展模式给予优惠和鼓励。综合来看，房地产代建、租赁、城市更新、轻资产运营、资产管理等将是新的发展模式的重要方向，这些领域将是新的发展模式配套措施支持的重点。
北京住宅房地产业商会会长黎乃超在接受采访时表示，房地产发展关系众多行业的兴衰，调控“度”的把握很重要，要防止“一管就管死，一放就放得特别开”。配套政策上，要因城施策，从资金、限购和土地三方面促进房地产市场平稳健康发展。
一是在资金政策方面，要控制好放贷闸门，不能放松就随便放，也不能收紧就“一刀切”，要出台相关的细则。 二是在限购政策方面，要把商品房和政策性保障住房区分开，应遵守其商品属性。 三是在土地政策方面，针对人口净流入的大城市要增加土地供给，加快供给节奏。大量中低收入群体住房问题要通过保障房解决。
西南财经大学教授蒋南平对表示，目前，不赞同取消商品房限购。“中国楼市还是要贯彻‘房住不炒’，限价、限购即可，可以缓征房产税，但不要取消限购，政策要相对稳定，给市场一定的信心。”蒋南平认为，在相关配套制度还不完善的情况下，是否应该取消限购存在争议。
中国房地产发展模式值得肯定
厦门大学教授赵燕菁在接受采访时指出，中国的房地产市场不仅是商品市场，更是重要的资本市场。通过房地产，中国一举解决了发展中国家城市化过程中普遍存在的资本不足问题，成为过去40年城市化和工业化的“发动机”。可以说，房地产市场是为地方政府量身定做的资本市场。同时，中国家庭资产的绝大部分、企业资产的大部分，都与其拥有的各类不动产价值密切相关。
“当然，这不意味着地方政府只能依赖土地直接融资。随着土地出让的减少，城市化从高速度增长转向高质量发展，中国地方政府也要从卖地融资，转向股票融资。”在赵燕菁看来，中国房地产制度是世界上最成功的住房制度。中国1998年住房制度改革，通过住房资本化解决了住房这一城市化最重的资产，上亿的家庭通过住房分享城市财富的增长，住房成为广大居民重要家庭财富之一。
当下，如何促进房地产市场平稳健康发展？赵燕菁认为，新加坡实践多年且效果显著的住房市场双轨制值得借鉴。在新加坡，“量大价低，有资格限制”的“组屋”（高达87%）和“价高量少，没有资格限制”的商品房（东南亚最高的房价）同时并存。中国的房地产市场如果想要同时具备资本属性和居住属性，也要将两个市场分开。只有这样，才能做到“市场的归市场，保障的归保障”。既能避免城市巨大资本价值被屏蔽，又能降低城市居住的高昂成本。
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