土地市场降温 地方政府发力保障房
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周雪松
11月23日，在上海市政府新闻发布会上，上海市副市长汤志平介绍了《关于加快发展本市保障性租赁住房的实施意见》（以下简称《实施意见》）相关情况。根据住房和城乡建设部公布的数据，全国40个正在建设保障性租赁住房的城市，目前已开工保障性租赁住房70余万套，占全年计划的近八成。
易居有关专家在接受采访时表示，上海此次《实施意见》的出台，贯彻落实了中央关于解决大城市住房突出问题的决策部署，对于加快发展保障性租赁住房，有效缓解新市民、青年人住房困难，具有明确和积极的指导作用。通过加快发展保障性租赁住房，有助于从供给端发力促进房地产市场健康平稳发展，加快形成租购并举的住房制度。
一二线城市土地成交下滑
2021年第三季度以来，重点城市迎来了第二轮集中供地的密集成交。受房企融资难度加大以及市场降温的影响，重点城市二轮土拍相较于首轮土拍明显降温。据CRIC统计数据显示，10月份，全国土地市场经营性土地供应总建筑面积达27049万平方米，环比上涨近一成，仅较去年同期减少2%，成交建筑面积环比微涨5%至13310万平方米。
从表面上看，供应环比走高，成交量上涨，但各能级城市表现各异，其中一二线城市的成交建面均不敌9月，成交面积分别为635万平方米和2354万平方米，环比分别下降6%和50%；三四线城市的成交规模则环比大幅回升，达到10321万平方米，环比上涨42%。
易居企业集团CEO丁祖昱在接受采访时表示，10月土地市场供应量的上涨一方面是由于此前土地供应量持续缩量的三四线城市推地量上涨，另一方面则是因重点城市三轮集中供地潮来临。虽然该月集中土拍的重点城市个数较9月减半，但在三四线城市成交量大幅回升的带动下，10月成交面积仍较9月进一步走高。
另外，丁祖昱表示，市场热度的下滑也使地方政府在供应端有所调整。从近期发布的第三轮集中供地公告的5个城市来看，土地出让门槛已适度放松，结合近期政策环境来看，尤其是在房地产行业整体资金环境仍然高度收紧的情况下，土拍“降温”在一定时间内还将延续。
对于土地流拍现象，丁祖昱表示，在行业处于调整周期的现阶段，房企观望情绪依旧浓厚，拿地主力仍然是现金流相对充裕的央企或地方国企。
保障性租赁住房成新发力方向
在“房住不炒”、土地市场持续降温的情况下，最直接的影响是地方政府卖地收入可能面临大幅减少，房地产对经济增长拉动作用明显减弱。丁祖昱对记者表示，土地市场这种状况可能持续到明年上半年，房企压力也比较大，针对这些问题需要有一揽子解决方案。
日前，住房和城乡建设部提及“发挥住房和城乡建设在扩内需转方式调结构中的重要支点作用”，在土地市场遇冷的情况下，如何扩内需转方式调结构颇受关注。而从地方政府层面看，相比以往，保障性租赁住房则受到更多重视。7月以来，已有上广深等十多个城市出台保障性租赁住房工作计划及目标。
住建部表示，今年全国40个正在建设保障性租赁住房的城市，计划新筹集保障性租赁住房93.6万套。1-9月，已开工72万套，占全年计划的76.9%，完成投资775亿元。其中，南京、无锡、宁波、佛山、长春、南宁等6个城市已完成年度计划。国泰君安认为，从保障性安居工程角度看，棚改已接近尾声，保障性租赁住房成为新的发力方向。
戴德梁行有关负责人对记者表示，在“房住不炒”的背景下，住房租赁行业迎历史性机遇期。“拓宽住房租赁供给渠道是推动整个市场发展的动能，建议多渠道增加住房租赁供给。”戴德梁行重庆公司总经理魏晓龙建议，先行试点实践“商改租”“工改租”标杆项目，这样，一些闲置或低收益的工业地产、产业园区和商业项目可以通过更新改造和土地性质调整，改造为租赁住房，不仅盘活了闲置资产，也实现了住房租赁的多渠道供给。
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