中央经济工作会议精神解读⑧丨解决好大城市住房突出问题传递出哪些信号
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王松才
12月16日至18日，中央经济工作会议在北京举行。对于房地产问题，与去年会议内容相比，本次会议将房地产相关内容单独成段，尤其是对解决好大城市住房突出问题，建设保障性租赁住房方面，着墨颇多，体现了中央对于住房问题的高度重视。
业内认为，住房问题仍然是民生问题，要站在解决大城市住房突出问题的角度，去进行房地产调控，要坚持房住不炒的定位，让住房回归居住功能，保障民生。
住房问题关系民生福祉坚持房住不炒
作为社会普遍关切的房地产问题，此次的中央经济工作会议在部署明年的重点任务时指出，解决好大城市住房突出问题。住房问题关系民生福祉。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。
作为全新提法，解决好大城市住房突出问题被明确提出并摆在了重要位置。贝壳研究院首席分析师许小乐认为，2020年在货币政策宽松背景下，资金不可避免地外溢到房地产市场，局部城市如深圳等大城市住房供需矛盾进一步激化，房价出现明显上涨。城市住房供需矛盾大，房价过快上涨会在一定程度上对人口流入形成阻滞作用，不利于城市发展，所以此次会议将解决好大城市住房突出问题提升到重要战略地位上来。
许小乐表示，解决大城市住房突出问题要注重“因地制宜、多策并举”。总结2020年下半年以来多地房地产调控政策，政策工具不仅仅是对需求端的限制，也增加了增加住宅用地供应，建设人才房、租赁房等供给端的政策以及促进区域协同发展等政策来平抑房地产市场波动。
北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池认为，住房问题仍然是民生问题，要站在解决大城市住房突出问题的角度，去进行房地产调控，要坚持房住不炒的定位，让住房回归居住功能，保障民生。此外，全国城市差异很大，各城市应根据自己城市的情况，制定相应的政策安排，各城市不能搞一刀切。对于供不应求的城市，调控应从严；对于供过于求的城市，房地产调控政策可以适当放开。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，从此次中央经济工作会议关于房地产的表述中可以看出，此次格外提及到了解决好大城市住房突出问题。预计后续大城市房地产政策会有重要变化。从短期管控角度看，政策将继续打击各类炒房需求，包括此前深圳的代持购房行为；从房地产长效机制角度看，相关大城市在土地供应等方面会继续发力，预计纯住宅用地将会增加。
租赁市场赋权将进一步加快
在解决好大城市住房突出问题的表述中，会议还指出，要高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，规范发展长租房市场。土地供应要向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，国有和民营企业都要发挥功能作用。要降低租赁住房税费负担，整顿租赁市场秩序，规范市场行为，对租金水平进行合理调控。
目前，“租购不同权”是影响租赁市场发展的首要障碍，我国现有户籍制度与社会福利及社会保障挂钩，由于不同城市的社会福利及保障差异较大，在哪个城市落户就成为能否充分获取社会福利的关键。目前我国落户的政策与房屋挂钩，在实际执行过程中是以“房屋所有权”为原则，这也就意味着“租房”获得社会福利的优先级较低，“租赁歧视”现象存在，会影响城市租赁市场的发展。
许小乐认为，会议明确了逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，会加快租赁市场赋权的细则落地，有利于租赁市场制度的完善，真正将租赁作为一种长期居住选择。这也就意味着，未来租赁市场赋权将进一步加快。
赵秀池表示，目前住房租赁市场的主要矛盾是住房租赁需求与住房租赁供给不完全吻合，从数量到结构都有一定偏离，尤其大城市中小户型、单身公寓较少，租赁住房数量不足；租赁住房享有的公共服务远远不及产权人，租赁住房不能落户，子女上学也有困难。
目前房价较高，高房价下租房划算，用买房资金的利息支付房租绰绰有余，所以，鼓励发展长租房市场也是民生的需要。但是，最近几年发生了不少长租公寓爆雷事件，根本原因是长租公寓盈利模式有问题。
赵秀池认为，从轻资产长租公寓来看，主要是没有低成本的房源，以供其赚取租金差价；对于重资产长租公寓而言，由于拿地环节的条件与商品房地块的拿地条件一样，而住房又不允许销售，导致盈利困难，经营举步维艰，因此，要想办法从源头上给予相应政策来促进长租房市场发展。
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