直击广州市住房租赁的供给侧改革实践
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姜业庆
在广州，一方面，大量的刚需人群需要租房，另一方面，大量的房屋处于闲置状态，二者应如何有效匹配？在新发展理念下，住房租赁供给侧改革又应如何实现？日前在广州市进行了相关调查。
场景一：环卫工人之家——同地段1/4价格有其居
“稍微贵一点的租不起，便宜的又太远，为了不耽误工作，以前只能租住潮湿的地下室。”47岁的四川隆昌人代兰对说起以前的经历，透露着些许失落，女儿25岁时，一直不愿带男朋友回家，房间狭小、彼此尴尬。代兰是海珠区的一位环卫工人，在广州有超过6万名环卫工人，许多人白天穿梭在城市中心区工作，夜间便回到距离工作地点不远的桥下工具房、厕所管理间、城中村“握手楼”里住宿。
越秀区、荔湾区、天河区等六个行政区是广州人口密集、房源最紧缺的区域。2019年，广州市住房和城乡建设局在六个行政区筹集出1000套闲置公房，委托国有租赁住房平台进行改造升级。
作为平台之一的广州市珠江住房租赁投资发展有限公司（以下简称“珠江租赁”）很快锁定了合作伙伴——建设银行（以下简称“建行”）广东省分行。后者在住房领域聚合了数百家安居产业联盟服务商，产品的优惠价格一般为市场电商价格的6—8折，可为软装提供产品配置。此外，建行给合作方的融资利率也有下调，并通过受托支付和租金闭环管理来缓释风险。
根据协议，珠江租赁负责房屋硬装改造，建行子公司负责软装提升和后续维保服务。短短半年时间，既克服了疫情影响，又使海珠区、荔湾区、白云区的543套公房得以旧貌换新颜。
在该项改造项目中，环卫工人租住的公房最低仅需126.8元/月，平均每月400—600元，而同一区域同面积的房屋租金约2500元。按照工作年限、劳动表现、家庭情况等条件标准，代兰和其他28位环卫工人成为第一批“环卫工人之家”的入住者。
建行还以金融科技赋能，为广州市保障住房打造了集全流程管理和租住服务于一体的线上平台，不仅降低了珠江租赁的管理成本，还让环卫工人住得更省心、更安心。由此来看，政府盘活了长期的闲置资产，企业获得了合理利润，银行赢得了为政府、企业和广大市民提供金融服务的机会，在项目参与各方共赢的前提下，让环卫工人可以凭借一把扫帚安家广州。
场景二：梦享社区——城中村改造使“广漂”心中有了未来
“经过一番折腾好不容易来到这里后才发现，在楼与楼之间狭小的通道里抬头，满是各色的雨棚、杂乱的线缆，还有各种车辆横七竖八地停在周围。”谈及刚来北山村，安徽籍的小莫告诉记者，那时候凑合着生活，其他的不敢奢望。
北山村位于海珠区官洲街道，是典型的城中村，邻近琶洲商业区域。据悉，该区域内是琶洲数字经济改革创新试验区，包括唯品会大楼、阿里巴巴大楼、腾讯大楼等以互联网创新和全链条产业为主导的高端总部都集聚于此，这里是刚毕业大学生走向社会的“缓冲带”。
这里的房屋多是村民的自建房，除去村民自住房屋以外，可用于出租的房源约250栋，共1.8万套。与繁华地段动辄两三千元起的月租相比，北山城中村的房租压力小一些，但年轻人面临的问题是房源不够多，房子脏乱差、阴湿挤。
建行广东省分行携手建信住房联合租赁运营企业梦享公司共同打造北山梦享社区。由建信住房与村民签订10年期以上租赁合同，向农村房主支付稳定的租金，并将获取的房源委托梦享公司运营。自2017年11月启动以来，社区管理房源已达2100套，为近3000名“广漂”提供了新家。
“梦享社区建起来后，运维也上了系统，村民有钱赚，政府有税收，治安好管理，银行获得了客源，梦享项目落了地，各方都能满意。这样的项目我们还要做，而且一定会做得更好。”梦享社区创始人满怀信心地说道。
在运营过程中，梦享社区不仅拿到了建行提供的低成本租赁贷款，使用着建行开发的住房租赁管理系统和智慧社区平台，还通过建行牵头组建的“产业联盟”获得了装修改造、家具家电等加盟企业的价格优惠。在社区一层，梦享社区项目的一位负责人指着商铺兴奋地说：“不仅如此，梦享社区的商户都加入了建行的‘安居云生态’，医疗、家政、商业等服务都可以提供，个体户还能得到建行普惠金融的支持，我感觉一切都很完备。”
据悉，仅广州市就有像北山村一样的城中村304个，私宅近40万栋，承载了60%以上新市民的租房需求。
场景三：凤和村——从空心村到住房租赁生态特色小镇
无论是在南航飞国际航班、落地后须开40分钟的车前往家在清远的赵小姐，还是像菲菲一样的网络主播，自从在离白云机场1.5公里左右的凤和村租到了自己喜爱的公寓后，再也不用为找房的事发愁了。
凤和村党委副书记曹佩民告诉记者，以前，由于大多村民移居海外，现代空港小镇凤和村几乎成了荒芜的“空心村”。本地户口4670人中仅870人常住村内，550栋房屋中有200多栋处于空置状态。近年来，在政银企合作的住房租赁模式推动下，凤和村的样貌发生了巨变。凤和村联合广州图书馆共建的“深夜书房”既保留了古村落的老味道，又开辟了村民学习的新空间。闲置的祠堂小楼已经改建成村里的艺术馆，是居民开展艺术教育的好场所，而其他的公共空间还可以办会、办展、办酒席，是村民休闲娱乐的好地方。“这是村民原本的小楼，占地面积比较小，我们通过连廊将几座小楼连为一体，几个楼之间就打通了，公寓就成了规模”。
凤和村项目总投资9.7亿元，近70%资金来自建行三旧改造贷款，未来，还会帮助开发一个完整的社区管理平台。现代金融“水利工程”的灌溉，让凤和村在保留古村落乡土味道的同时，散发出现代小镇的时尚气息。当前，项目改造涉及的454个村民每年能多挣4万多元，钱包鼓了不少。机场空乘人员、来穗新市民及新毕业的大学生获得了一个心动的公寓，生活配套一应俱全。在如今的凤和村，老村民记得住乡愁，新市民获得了归宿。
“建行做住房租赁不是为了在租赁市场凑热闹、争小利，而是通过银行优势在住房市场的需求者和供给者之间‘架桥铺路’，发挥金融的融通功能，培育涵盖收房、改造、出租、运营全生命周期的租赁新生态，在底层逻辑上构筑住房保障的坚实基础，让新市民不仅有房可住更要宜居宜业。”建行广东省分行相关负责人表示，未来，住房租赁市场一定会形成庞大的生态，而这个过程中间需要银行力量的介入。银行的角色相当于市场主体与租客之间的“桥梁”，可以加速资金的融通，提高效率，本质上是在推动供给侧改革。
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