『读1悟2』年终特别策划⑤｜聚焦优势区域，发布“2021国内十大房地产投资热点城市”
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包晶晶
如果说房地产市场，价格和成交量是“毛”，那么土地和投资就是“皮”。皮之不存毛将焉附？2022年中国的房地产价值区域和投资热点何在？这是就房地产行业趋势进行分析的重点。
从今年2月份起，22个重点城市开始落实“两集中”供地新规，全年发布住宅用地公告不超过三次。尽管供地节奏发生了变化，但部分热点城市在产业、人口等方面的巨大优势仍令其表现出强大的投资吸引力。同时，在“房住不炒”的顶层设计下，保持了政策定力，令城市投资前景更为稳定可期。
从2021年集中供地成交总金额来看，上海、杭州、北京、南京、广州、苏州、武汉、成都、重庆和无锡均超过1100亿元，成为当之无愧的“十大房地产投资热点城市”。
数据来源：中指研究院
集中供地由热转冷
热点城市土地市场表现“强韧”
今年的三批次“集中”供地，伴随着土拍规则的不断调整、房企面临的融资环境和经营环境发生改变，土地市场也经历了从火热到降温、再到低位运行的过程。
在首批集中供地中，房企使出浑身解数“抢地”，22城合计出让金额达10672亿元，其中杭州和北京成交总额均突破千亿元。从供地总量来看，重庆以113宗地、1309万平方米成为供应量最大的城市，也奠定了重庆全年供地量第一的坚实基础。
值得一提的是，房企在杭州的“抢地”达到白热化，土拍首日主城区13宗宅地有12宗封顶+自持，其中一幅宅地自持比例高达38%，创杭州土拍之最。
但对于房企而言，在最热的城市，越早拿地就意味着越早转换成销售业绩，并在全年销售排名中抢占先机。于是，央企、头部房企扛起拿地大旗，甚至众多中小型本土房企也加入了“抢地”大军。
2021年22城集中供地成交情况
数据来源：中指数据 CREIS
随后，各地土拍规则开始升级，第二批集中供地规则骤然严厉。除了严控供应规模，各城市还通过提高保证金、提高地块配建比例、现房销售、竞品质、禁马甲、严查拍地资金等“技术性”手段严控炒作，这也使得各地土地溢价率应声下探、流拍率走高。从第二批集中土拍成交金额看，热点城市出现了明显变化，广州取代杭州成为第一，上海、北京分列第二三名。
第三批集中供地，不少城市的土拍规则普遍出现了适度松绑。如深圳在继续沿用“三限双竞摇号”的基础上，悄然取消了“竞全年期自持租赁住房”，调整为“可售公共住房”；杭州恢复了勾地制度，溢价率上限由15%下调至10%；南京取消“不得联合报名竞买、不得合作开发，严格限制股权转让”的要求，并且对房企资质由二批土拍的二级或一级下调至三级及以上；苏州调低房企保证金，并增加土地供应数量，出让面积增幅达45%。
但“底价成交”仍成为第三批集中供地的主流。如杭州成交的35宗地块整体溢价率仅7%，上海整体溢价率约2.9%。此外，深圳11宗地块中7宗以底价成交，整体溢价率为4.6%；天津11宗地块全部以底价成交。
2021年22城集中供地流拍及溢价率统计
数据来源：中指数据 CREIS
中指研究院常务副院长黄瑜在接受《》记者采访时表示：“在当前房地产市场持续深化调整的情况下，企业资金更加聚焦优势地区，以保障后期项目去化回款速度。城市基本面较好，特别是人口增量较大、土地存量或短期库存相对不足、土拍规则相对友好、推出地块更加优质的城市，土地市场仍存在一定活跃度。”
土地出让金额均超千亿元
十大房地产投资热点城市优势彰显
土地市场的表现，也折射了房企对城市未来的预期。
从2021年“十大房地产投资热点城市”榜单来看，排在前四位的上海、杭州、北京和南京的土地出让金均突破2000亿元，广州、苏州、武汉、成都、重庆和无锡均超过1100亿元。
与2020年相比，除广州、苏州和重庆的土地出让金同比分别减少3.31%、0.2%和5.76%外，其他7个城市的土地出让金均同比增长。尤其是排在前三位的上海、杭州和北京，土地出让金额分别同比增长了20.06%、19.44%和22.02%。
今年以来，在房地产调控政策不断升级、信贷持续收紧、地价成本偏高之下，为何这10个城市依然成为房企争相投资的热点？
数据来源：中指数据 CREIS
“22个集中供地城市土地市场的表现，跟各地供地节奏和供地结构的变化、土拍规则的调整、城市基本面的差异、房地产市场的表现等均密切相关。”
黄瑜指出，影响房地产市场投资吸引力的因素中，人口是决定房地产市场容量的关键因素。人口的聚集是城市竞争力的最直接体现，城市价值与潜力越大，越能吸引大量人口流入，从而进一步推动城市发展，同时释放出旺盛的住房需求。
数据来源：根据公开数据整理
（截至2020年11月1日零时）
同时，一个城市能否提供更多的就业岗位、收入能否提升、城市环境是否宜居、交通是否便捷等，均是影响人口迁移的重要因素。因此，城市的经济、产业、收入、资源、交通等因素，都将通过影响人口流向进而对房地产市场容量产生影响。
第七次全国人口普查数据显示，至2020年11月1日零时的10年间，“十大房地产投资热点城市”的新增人口均超百万。其中，广州和成都分别新增人口598万和582万，杭州和重庆新增人口均超过300万，武汉、苏州和北京新增人口均超过200万。而这些热点城市多年来也保持着土地市场的高度活跃。
从经济总量来看，继2006年上海成为我国首个GDP跨入万亿元的城市后，GDP万亿俱乐部不断扩容，2020年万亿级城市已增至23个，经济总量合计占全国的38%左右。其中长三角城市占8个，珠三角占4个，两大都市圈占据了中国GDP万亿+城市的一半。
数据来源：根据公开数据整理
长三角和珠三角城市群发展较快，区域整体竞争优势突出、带动效应明显，城市群内部城市投资吸引力较强；中西部地区中，成都、武汉、重庆，以及未能入榜 “十大房地产投资热点城市”的西安、郑州、长沙等区域中心城市，近几年积极推动城市产业和基础设施发展，交通枢纽规划及建设也快速推进，加之人才引进力度不断加大，对周边人口吸附力逐渐增强，中长期投资潜力较大。
黄瑜向《》记者表示，“地方政府治理能力的高低在一定程度上影响着当地的营商环境、法制化进程和民众幸福感，对持续吸引人口流入，推动城市和区域不断发展将产生深远影响，也是影响城市长期发展潜力的重要因素。”
值得一提的是 ，深圳城市基本面较强，今年上半年GDP仅次于上海和北京，近十年人口增量以714万居全国首位，住房需求旺盛，但受制于城市空间及土地供应不足，房地产市场已步入存量市场。2021年，深圳住宅用地供应端有所改善，推出面积同比大幅增长近五成，但是整体成交面积仍偏低，土地出让金不足千亿元，这也是深圳未能进入“十大房地产投资热点城市”榜的主要原因。
市场潜能持续被激发
热点城市成房企布局重点
市场增值潜能亦是评判城市投资吸引力的重要维度之一，比如供求关系、住房需求满足度、房价水平、市场热度等。
如排在“十大房地产投资热点城市”榜单前四位的上海、杭州、北京和南京，经济总量大、居民购买力强劲、人口规模突出且增量较大，这些因素均为其房地产市场的发展提供了强大支撑。
据中指研究院数据，上述四个城市的商品房销售面积常年超1200万平方米，近几年销售额均在3000亿元以上，处在全国前列。
2021年22城集中供地计划完成率
数据来源：中指数据 CREIS
在22个集中供地城市中，北京、上海、深圳、杭州等7个城市（全市口径）住宅用地成交面积同比增长，这部分城市短期库存出清周期均在15个月以内，多数城市不足7个月。
在黄瑜看来，供求关系是决定房价变化最关键的要素之一。需求满足度影响的是市场未来的增长空间，间接影响城市房价行情。房价最终由城市购买力决定，因而价格支撑力是影响未来房价水平的基础因子。市场热度反映的是购房者以及房企对城市未来的预期，这也是推动房价变化的重要因素。
另一个让这些城市保持投资吸引力的，是房价的韧性。
从国家统计局每月公布的70城新建商品住宅价格指数来看，近三年“十大房地产投资热点城市”中的9个城市（苏州未纳入70城房价指数）房价指数每月同比涨幅均为正。今年以来，这些热点城市的房价总体表现平稳，对于房地产开发企业而言，意味着稳定的市场和可控的利润空间。
数据来源：国家统计局
（注：苏州未纳入70城房价指数）
因此，这些热点城市也成为房企的“兵家必争之地”。
据中指研究院统计，截至2021年12月28日，上海今年三次集中供地共出让宅地30宗，其中招商摘得5宗地块，碧桂园、保利与金地各摘得3宗，本土房企大华拿下6宗。
而杭州的争夺则更为激烈，融信拿下7宗地块成为最大赢家，滨江和绿城各得6宗地块；融创、万科、保利、中海、华润、招商等头部房企，以及建发、中骏、祥生等中型房企也均有斩获。
同时，头部房企的布局也从侧面反映了城市的投资热度。在今年22城集中供地中，保利共拿下53宗地块，在除了无锡和成都外的20个城市均有落子，其中长三角、珠三角和北方重点省会城市成为其布局重点；万科则在长三角拿下10宗地块，并在北方城市布局颇多。
重仓杭州的绿城对长三角情有独钟，除了杭州外，绿城抢下了宁波6宗地块、苏州2宗地块，几乎占据自身布局的半壁江山；融创拿地火力更为集中，在重庆拿地15宗地块，青岛10宗、天津7宗，无锡和杭州各4宗。
“未来，长三角地区仍将是房企投资聚焦的主战场之一。”
黄瑜表示，当前全国房地产市场整体处在调整通道，长三角地区市场亦处于调整周期，短期调整态势或延续，但基于较好的城市或区域基本面，随着全国市场情绪的逐渐企稳，长三角地区重点城市市场恢复节奏或好于其他城市。
同时，长三角区域协调发展规划将持续落地见效，交通网络不断完善、产业链条不断升级完备，均将进一步强化各城市之间的协同效应。与此同时，各城市引入人才力度的持续加大，亦将提高区域整体的创新能力，提高区域经济的活力和韧性，从而进一步提高区域的人口吸纳能力，促进人口继续增加。
此外，长三角地区房地产市场规模大，近两年三省一市商品房销售面积占全国的比重均超20%，市场规模突出亦为房企提供了较好的发展基础。
对于即将到来的2022年，黄瑜预测，“土地市场表现或难有新突破，整体继续平稳运行。结合近几年的政策导向，存量不足的热点城市将进一步加大土地供应力度，而存量较大的城市或基本面偏弱的城市预计继续缩减土地供应量，优化供地结构，促使市场供求关系更加合理。”
另一方面，集中供地的城市或将进一步优化调整土拍规则，短期或在降低竞拍门槛、提高利润空间等方面发力，提高企业拿地意愿。从投资热度上看，不同城市、不同板块的土地市场热度分化或更加明显，优势地区的优势地块仍将获得房企青睐。
记者：包晶晶
编辑：魏文艺
视觉：刘阳
排版：魏文艺 王蜀杰
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