深圳挂拍的法拍房数量激增了248%，但未有明显折价，为什么？
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陈荣浩 程鹏,魏文艺
当大家还在关心深圳楼市成交量是否已经触底回升时，另一边不怎么起眼的法拍房市场的房源挂拍量却节节攀升。
从挂拍数量来看，截至今日（12月10日），在某拍卖平台挂拍的深圳法拍房数量达到9904套。
据广州小鹰科技和深圳市不良资产处置协会联合发布的《2020年深圳市住宅法拍房研究报告》，去年全年深圳的挂拍法拍房为2839套。也就是说，在过去一年不到的时间，深圳挂拍的法拍房数量激增了248%，这还不包括其他拍卖平台的挂拍房源。
法拍房并未有明显折价
法拍房的来源通常包括“金融机构借款纠纷”“民间借贷纠纷”“合同纠纷”等途径。
简言之，这些被法院所强制拍卖的房产，一般债务人（原业主）过往都存在着无法履行按揭合同或无法清偿债务等行为，才导致房源被法院拍卖。
也正是因为法拍房来源的特殊性，所以在很多人的普遍认知中，“购买法拍房会存在一定风险”，这也导致绝大多数城市的法拍房价格会比市场价便宜不少。
但深圳似乎是个例外。深圳的法拍市场，虽说房源挂牌数量上出现了显著增加，但并未出现明显的折价情况。
《》记者在某拍卖平台搜索了深圳多套即将拍卖的法拍房，发现整体上并没有明显的折价，甚至还有部分法拍房源价格要比市场价高出不少。
比如即将于12月11日开拍的位于深圳宝安区西乡街道的润恒尚园项目房源，面积95.2平方米，总价为600.8万元，折合单价约6.31万元/平方米。而在第三方中介平台以及官方的二手房指导价查询平台，该项目同等房源的参考价为6.47万元/平方米。
来源：某拍卖平台
再如今日流拍的福田区梅林坳嘉鑫阳光雅居项目房源，面积40.1平方米，总价约356万元，折合单价8.88万元/平方米，该价格甚至比第三方中介平台和官网的二手房参考价（7.92万元/平方米）还要高出不少。
来源：某拍卖平台
同样于今日流拍的壹成中心花园项目房源，面积88平方米，总价612万元，折合单价约为6.9万元/平方米。而在第三方中介平台以及官方的二手房指导价查询平台，该项目同等房源的参考价为6.8万元/平方米。
来源：某拍卖平台
深圳房地产评估机构的从业者张雷告诉《》记者，“法院拍卖的房子，都会找相应的资产评估机构进行资产评估。但一般来说，在对房子进行资产评估的过程中，若是没有特殊说明（如凶宅或者发生过重大案件），评估机构都会根据市场实际情况去评判，并非会因为是法拍房性质而给予更低的评估值。”
张雷还透露，“虽说法院可以以不低于评估价70%的价格进行一拍，但拍卖的定价权还是在法院。像深圳这种流动性较强的城市，法院不愿意以太低的价格拍卖也属正常。”
“二拍房”更受市场关注
《》记者注意到，今日某拍卖平台深圳区域进行拍卖的房子共计10套，除了宝安区锦竹苑的一套房源中途中止拍卖外，其他9套房源均正常拍卖。
从拍卖结果来看，9套房源仅有两套有人报名。而其他拍卖房源都是“雷声大雨点小”，围观跟设置提醒的人数众多，但均无人报名。
从报名情况来看，位于罗湖的“同乐大厦同庆阁”房源和位于布吉的“四季花城”房源分别有4人和2人报名。
同乐大厦同庆阁项目 来源：某拍卖网
值得一提的是，这两套有人报名的法拍房，均为法院的第二次拍卖房源。其中，同庆阁项目拍卖的房源总价为332万元，面积为90.79平方米，折合单价3.69万元/平方米。而在第三方中介平台以及官方的二手房指导价查询平台，该项目同等房源的参考价为4.16万元/平方米。
四季花城的拍卖房源也是类似情况。此次二拍的房源总价为534万元，面积为107.7平方米，折合单价4.96万元/平方米，该价格同样要比官方的参考价（5.32万元/平方米）便宜不少。
布吉的“四季花城”项目 来源：某拍卖网
从某拍卖平台深圳房源的拍卖情况来看，虽然挂拍房源在显著增加，但多数房源在一拍时难逃“流拍”的命运，市场更中意二拍的法拍房。
参与过法拍房交易的购房者邹健向记者表示，“如果你有看中法拍房的话，最好是等一拍流拍后再去关注，二拍价格会更低，大概会比首拍低个20%的样子。”
或许也正是因为这种价差的存在，也使得二拍的法拍房更容易引发公众关注。那些参与过法拍房交易的购房者习惯性地把这称之为“捡漏”。
虽说部分法拍房确实存在远低于市场价的情况，但对刘瑞杰来说，依然十分担心法拍房后续的法律纠纷，所以迟迟没有下手。“买了法拍房，如果原来住户没有搬离的话，还要购房者自行解决，这就很麻烦了。而且还不清楚原业主是否还会有与房子相关的债务、租赁合同等，说不定还得有官司要打。”
记者注意到，目前虽说拍卖网平台上会列明法拍房产的诸多参考信息，如房屋类型、拍品现状、权属状况、产权证信息等，但拍卖公告上通常会注明：竞买人与使用人纠纷应自行依法解决，一切风险由竞买人自行承担。拍卖成交后，由买受人与相关使用人依法自行协商解决或者自行循法律途径处理。
“部分法拍房价格相对略低，但也存在着如原房东赖着不走、长期租赁合同、税费过高等风险。”上海市光明律师事务所付永生律师向《》表示，根据民法“买卖不破租赁”的原则，新的房东获得了产权，如果原租客租约没有到期，租金按期支付给新房东，新房东也难以提前收房。新房东要么等待租约到期，要么补偿租客一笔钱后才能收房。
“如果原房东赖着不走，新房东需要起诉到法院，由法院强制执行。而如果法院执行力度不大，新房东也是难以收房。有的法拍房，原房东负债累累，相关的税费根本缴不起，那么原房东的税费也要由新房东来承担。为了避坑，要做好调查工作，充分花时间调查清楚房屋情况和研究法院公告内容。”付永生律师补充道。
广东华商律师事务所周争锋律师则建议，“购房者购买法拍房，首先在参与竞拍前需要了解自己的购房资质，不然没法办理房产证；其次还要与银行联系，提前了解清楚自己的贷款情况，确保后续资金能到位。此外还需要对房产的产权、土地属性、是否住人等情况做尽职调查。这些都是十分有必要的。”
（应受访者要求，文中张雷、刘瑞杰为化名）
记者|陈荣浩编辑|程鹏魏文艺 王嘉琦
校对|孙志成
封面视觉中国
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