“十四五”北京着力打造多元化多渠道住房保障体系
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王松才
据北京市政府网站12月7日消息，《中共北京市委关于制定北京市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》（以下简称《建议》），提出有序均衡供应住宅用地，推进集体土地租赁住房试点，优化住房供应空间布局，促进职住平衡。推动城乡融合发展、高水平建设城市副中心以及加快推进“三城一区”建设等。
完善住房保障体系 优化住房供应空间布局
《建议》提出，完善多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房保障体系。坚持“房住不炒”的定位，完善房地产市场平稳健康发展的长效机制。有序均衡供应住宅用地，加大保障性住房供给。鼓励存量低效商办项目改造，深入推进集体土地租赁住房试点，持续规范和发展住房租赁市场。优化住房供应空间布局，促进职住平衡。
贝壳研究院高级分析师潘浩认为，这意味着北京未来住宅用地供应计划将会增加。贝壳研究院数据显示，截至12月6日，北京住宅用地成交规划建筑面积累计同比2019年同期基本持平，溢价率15.2%，高于2019年同期6.2个百分点，市场活跃度较高。根据《北京市2020年度建设用地供应计划》中商品房用地年度入库计划计算，截至目前，住宅用地成交规划建筑面积规模占计划的97.5%，基本完成本年度任务。
集体用地转租赁住房模式开始试行。北京计划在2020年12月21日出让两宗集体用地，其中一宗要求建设一定比例的人才公寓，另一宗按照性质或将作为租赁住房产品入市。此前北京土地市场就曾尝试将集体用地转换用地性质为共有产权房，随着集体土地租赁住房试点的推进，“十四五”期间，北京集体用地转租赁住房的模式或将增多。
潘浩表示，《建议》提出促进职住平衡，这意味着北京住房供应结构面临调整。贝壳研究院数据显示，截至12月6日，北京住宅用地成交主要分布在顺义、大兴区，但这些区的产业发展相对缓慢，新房出清周期达24个月以上。因此，“十四五”期间，北京或将住宅用地供应向石景山、丰台、海淀、昌平等出清周期在18个月以下的城区倾斜。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，对于住房市场来说，此次政策明确要完善多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房保障体系。从相关表述来看，提及了对住宅用地“有序均衡供应”的概念，这说明后续住宅用地供应依然是一个重要工作。尤其是2020年北京在供地方面的积极性明显提高，后续各类住宅用地的供应预计依然是市场热点。
推动城乡融合发展 实施城市更新行动
《建议》提出，推动城乡融合发展。全面落实乡村振兴战略，实施乡村建设行动，加快美丽乡村建设，持续开展农村人居环境整治。制定北京率先基本实现农业农村现代化行动方案，完善农村基础设施。深化农村土地制度改革，健全“村地区管”体制机制，稳步推进农村集体经营性建设用地入市，激发农村“三块地”的活力。
严跃进表示，对于农村土地来说，重点在于乡村振兴和农村土地改革，尤其是在农村“三块地”的改革方面，北京的改革步伐是较快的，预计包括大兴等区的改革节奏会加快，相关用地的机制将得到创新。
《建议》提出，深入实施物业管理条例，健全完善党建引领下的社区居民委员会、业委会（物管会）、物业服务企业的协调运行机制，充分调动居民参与的积极性，形成社区治理合力。发挥业委会（物管会）和物业行业协会作用，开展物业管理突出问题的专项治理，提高物业服务水平。鼓励用市场化手段破解老旧小区、失管弃管小区的物管难题，推动物业服务市场健康发展。
严跃进认为，物业管理是“十四五”规划涉及到房地产市场的重要内容和发展方向，此次政策提及了解决老旧小区、失管弃管小区的物管难题，这意味着后续老旧小区改造将成为物业企业发力的要点。
《建议》提出将实施城市更新行动。制定实施专项行动计划，创新存量空间资源提质增效政策机制。深入推进背街小巷环境精细化整治提升行动计划，打造精品宜居街巷。持续推进老旧小区、危旧楼房、棚户区改造，推广“劲松模式”“首开经验”，引入社会资本参与。多种形式推进老城平房区申请式腾退和改善。推动老旧厂房、老旧商场、老旧商务楼宇更新改造。加快推进城市更新领域相关立法。
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